Como calcular a rentabilidade de um imóvel para alugar

Antes de comprar um imóvel pensando em alugar, faz diferença saber calcular a rentabilidade real do investimento — não só o valor do aluguel dividido pelo preço de compra, que costuma dar uma impressão otimista demais do retorno.

Yield bruto: o cálculo mais simples

O yield bruto é o indicador mais usado como primeira comparação entre imóveis, por ser simples de calcular:

Yield bruto = (aluguel mensal × 12) ÷ preço de aquisição

Por exemplo, um imóvel de R$ 400.000 alugado por R$ 2.000 por mês tem yield bruto de (2.000 × 12) ÷ 400.000 = 6% ao ano.

Por que o yield bruto não é a rentabilidade real

O yield bruto ignora todas as despesas envolvidas em manter o imóvel alugado — e por isso costuma superestimar bastante o retorno real. Ele serve como primeira triagem entre opções, não como número final de decisão.

Yield líquido: descontando as despesas

O yield líquido considera os custos anuais de manter o imóvel:

Yield líquido = [(aluguel mensal × 12) − despesas anuais] ÷ valor do imóvel

As despesas anuais normalmente incluem:

• IPTU.
• Condomínio, quando não é repassado integralmente ao inquilino.
• Seguro do imóvel.
• Manutenção e pequenos reparos.
• Taxa de administração, se o aluguel for gerenciado por imobiliária.
• Uma margem para vacância (período em que o imóvel fica sem inquilino).

Usando o mesmo exemplo, se as despesas anuais somam R$ 6.000: [(2.000 × 12) − 6.000] ÷ 400.000 = 4,5% ao ano — bem diferente dos 6% do cálculo bruto.

Faixa comum de rentabilidade líquida

Depois de descontar todas as despesas, é comum que a rentabilidade líquida de imóveis residenciais no Brasil fique entre 3% e 5% ao ano, variando conforme a região, o padrão do imóvel e a taxa de vacância real observada.

Vacância: o fator que mais surpreende

Muita gente esquece de considerar os períodos em que o imóvel fica desocupado entre um inquilino e outro. Mesmo uma vacância de um mês por ano já reduz sensivelmente a rentabilidade anual — vale estimar isso com uma margem realista, não otimista.

Valorização entra na conta, mas separadamente

O cálculo de yield mede o retorno do aluguel, não a valorização do imóvel ao longo do tempo. Os dois juntos formam o retorno total do investimento, mas vale analisá-los separadamente: um imóvel pode ter yield baixo e valorização alta, ou o contrário, dependendo da região e do momento do mercado.

Compare sempre líquido com líquido

Ao comparar diferentes imóveis como opção de investimento, garanta que está comparando yield líquido com yield líquido — comparar o bruto de um imóvel com o líquido de outro distorce completamente a decisão.